Как купить новостройку
05 сен. 2014
Достаточно часто у покупателей новостройки возникает вопрос: как покупать новостройку – через риэлторскую фирму или напрямую у застройщика. Данный вопрос напрямую затрагивает следующие моменты – кто лучше предоставит сервис, финансовую безопасность и более низкую цену. Для оценки данной ситуации рассмотрим подробнее оба случая.
Где дешевле?
Как правило, каждый видел в журнале, в газетах, в интернете или на билбордах яркую рекламу «Квартиры от застройщика». Какая же выгода для покупателя есть в данных кампаниях и самое важное, действительно ли от застройщика дешевле?
Как показывает практика, риэлторские компании, которые официально сотрудничают с застройщиком, продают квартиры в новостройке по ценам застройщика. В этом смысле для покупателя не будет разницы у кого покупать. Это связано с тем, что комиссия, как правило, закладывается в цену квартиры. Данное сотрудничество выгодно застройщику по причине экономии на рекламе, у застройщика так же исчезает необходимость открывать дополнительные офисы продаж, консультационные пункты и нести расходы по оплате зарплаты сотрудникам, работающим в них. Привлечение клиентов к новостройке увеличивается так же благодаря потоку клиентов из самой риэлторской компании. Вместе с тем агентство недвижимости может предложить определенные скидки, специальные условия и преференции для ипотечных кредитов на основании партнерских отношений с банками.
Очевидно, что существует много строительных компаний, особенно крупных, которые располагают собственными офисами продаж, где консультанты прекрасно работают с покупателями. В то же время не всегда фраза: «квартира от застройщика» означает, что квартира действительно «от застройщика». Смысл данной рекламы донести до покупателя информацию о том, что объект продается из первых рук, по цене застройщика - без накрутки. С тем же успехом рекламу используют и риэлторские компании, которые сотрудничают с застройщиком и продают данные объекты по цене застройщика. Успех продаж будет зависеть от того, кто более известен и «раскручен» - застройщик или агентство недвижимости. В итоге для покупателя цена на жилье в обоих вариантах остается одинакова. Хотя имеют место быть и некоторые нюансы…
В ряде случаев словосочетание «цена от застройщика» может объективно означать материальную выгоду для покупателя новостройки. Компания, имеющая большие объемы продаж, имеет более гибкий подход к ценообразованию. Нужно сказать, что материальная выгода не исчерпывается одними лишь скидками. Застройщик управляет темпами и объемами продаж новостройки и в нужный момент может выставить определенные блоки по наиболее привлекательной цене.
По тем или иным причинам цена квадратного метра разных квартир в одном доме, может отличаться и разница доходит до 150.000 р.
Низкая цена — должна насторожить
В процессе продажи новостройки несколькими риэлторскими компаниями, изменения цен происходят, как правило, согласованно, дабы не создавать непонятную ситуацию и недопонимание у покупателей. На фоне высокой конкуренции, застройщику приходится все больше опираться на ситуацию на рынке, нежели следовать своим желаниям. Однако более низкая цена может быть связана, например, с некоторыми ошибками в документах, особыми параметрами определенного объекта или условиями продажи. В связи с этим необходимо перед покупкой внимательно изучать документы и проводить анализ условий.
Можно добавить, что на данном рынке есть еще один вид продавцов. Это частные лица, которые являются инвесторами определенных квартир на ранней стадии строительства с целью последующей продажи. Правда, сегодняшний рынок уже не тот, что был когда-то и квартиры за год дорожали вдвое. Сегодня частному инвестору сложно продать по переуступке свой объект и поэтому заработать на новостройках уже не получается. В связи с этим подобные случаи – редкость.
Впрочем, находятся частные инвесторы, которые вложили средства на этапе котлована и по более низкой цене уступают квартиры на момент ввода дома в эксплуатацию. Данная деятельность является нежелательно для застройщика и поэтому некоторые компании в целях сохранения своих интересов обозначают в договоре условие которое запрещает продажу объекта до окончания строительства дома.
Придется ли рисковать?
По сравнению с недавним прошлым, когда на первичном рынке срывались многочисленные проекты, сегодня проблема финансовых рисков не столь актуальна. Если в прошлом у покупателей не было никаких гарантий, то сегодня процедура сделки достаточно прозрачна и соответствует современному законодательству. Процедура взаиморасчетов и регистрации обязательств достаточно отлажена.
Застройщики, которые дорожат своей репутацией, доверием покупателей, сегодня работают только в соответствие 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве). Компании, которые до сих пор работают по другим схемам, выглядят достаточно непривлекательно на фоне большинства застройщиков. В случае продажи квартиры в новостройке в соответствии с 214-ФЗ, покупатели в любом случае застрахованы, так как данные договора заключаются только между застройщиком и покупателям и подлежат государственной регистрации, независимо от того кто продавал объект – риэлторская компания или сам застройщик.
Свидетельство о собственности
Как было сказано выше, защищенность покупателя новостройки в случае покупки объекта у застройщика или у агентства недвижимости - практически одинакова. Что касается оформления в собственность, то сегодня свои права на построенное жилье отстоять стало намного проще, чем в прежние времена, не смотря на то, что и на сегодняшний день могут быть задержки. Пополнение рядов обманутых дольщиков уже не является реальностью. Это связано так же и с изменением позиции региональных властей, которые раньше умалчивали о проблемах, больше заботились лишь о налоговых поступлениях и других доходах, создавая тем самым иллюзию безопасности и стабильности. Сейчас же власти способствуют разъяснению покупателям важных моментов по покупке новостройки, контролю регистрации своих договоров и др.
Сейчас появился новый вид услуги, которая позволяет оформить новостройку в собственность по суду. Не смотря на страшную формулировку, данный инструмент, оформления в собственность по суду, является важным для снижения рисков, но который работает лишь в рамках 214-ФЗ.
Независимо от того кем был реализован объект – самим застройщиком или другой компанией, ответственность несет застройщик и покупатель уже защищен тем, что процесс оформления в собственность жилья достаточно регламентирован. В докризисные времена, имея на руках договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, который не подлежал государственной регистрации, покупатель не мог годами получить свидетельство о собственности, не смотря на то, что дом уже был сдан. Это было связано со многими причинами, например с отсутствием подписанных актов о реализации инвестконтрактов между городом и застройщиком, с проблемами с оформлением объекта в собственность самого застройщика и т.д. Не редко, в подобных случаях, риэлторы помогали получать в судебном порядке права на недвижимость и решать другие возникшие проблемы.
Однако на сегодняшний день процедура сделки выглядит иначе. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации уже на этапе приобретения квартиры, порой перед перечислением денежных средств на счет застройщика. Оформление жилья в собственность является довольно не сложным процессом и происходит непосредственно уже после ввода в эксплуатацию дома и передачу жилья покупателю,
Заключение
Несмотря на разные подходы, спектр услуг и способы продаж, цена на квартиры в новостройке у застройщиков и агентств недвижимости практически одинакова.
Задача независимых агентств и собственного департамента продаж застройщика заключается в одном: помочь покупателю с выбором объекта, предоставить информационную поддержку и другой необходимый сервис по оформлению сделки. В этом случае большое значение для покупателя имеет выбор не столько у кого покупать, а кто является застройщиком, надежная ли это компания, давно ли работает, и какие отзывы существуют о ней.
Проект Новости о недвижимости Зеленоград
вернуться в список»
